全保連を利用するメリットとリスクについて

全保連ってどんな会社?

全保連はアパート経営を行うオーナーにとって非常に便利なシステムを多数提供してくれる会社です。
特に家賃保証に代表されるアパート経営の代行業務については、日常的に係る業務を基本的に代行してくれる上、毎月一定額の収入が保証されることから安心して経営を行うことができるとして多くのオーナーに利用されるものとなっているのが特徴です。

アパート経営を行う際には第一入居者を確実に確保することが非常に重要です。
アパート自身は固定資産として毎月の税金のほか様々な維持費がかかるため、単純にオーナーの手間がかかるものとなっているのが実態です。

さらに入居者を確実に獲得するためにはプロモーション活動なども非常に重要となり、建物自身を常に快適に維持することも要求されるため非常に労力がかかるものとなっていることがあり大きな負担となっています。

しかしこれらの努力を充分に行ったとしてもすべての部屋を満室にする事はなかなか難しく、空室があると十分な家賃収入が得られないため経済的にも不安定な状態となることが少なくありません。
そのため一般的にアパートの経営を行う事は1度建物を建ててしまえば永続的に収入があると考えられるものですがそうではなく、日々様々な作業に追われなければならないと言う問題点があるのです。

家賃保証制度について

全保連が行うオーナー向けサービスの中には、家賃保証制度と言うものがあります。
これは全保連にアパートの経営自体を委託してしまう方法で、契約に基づき毎月決められた金額の家賃が入金されるという仕組みになっており、アパートの維持管理や入居者の確保は全保連がすべて行ってくれると言う非常に便利なものです。

この方法を選択することにより自分で運営を行う場合に比べ手間がかからずに毎月安定した収入を得ることができるとして大きなメリットを生み出すものと評価されています。

しかしこの方法にはデメリットもあります。
まず、建物の運営を完全に委託してしまうためにその運営方法に基本的には介入できないことです。

資産価値を損なうような改造などの場合には基本的にオーナーに対して相談をしなければならないことになっているのですが、入居者を募るための一時的な改造やその他の方策については基本的には任せることになっていることが多く、自らの建物に対するイメージと異なる仕様になってしまうこともあるので注意が必要です。

さらに入居者との契約内容についても介入できないため、家賃の設定や入居する入居者自身の様々な面についてもオーナーの希望が通らないことも多く、注意をすることが必要となります。

満室時の周辺の相場に比べ低く設定されている

また毎月の家賃収入の金額についても基本的には満室時の周辺の相場に比べ低く設定されていることが多く、この点についてもリスクを負うことになるのが実態であるため意識をしなければなりません。

自ら経営する場合には周辺の環境に応じて逐一家賃の変更等を入居者と交渉することができるのですが、あくまでも入居者と賃貸契約を結んでいるのは全保連となるためその契約内容についても一切の介入ができないと言う問題があります。

ただし自分で直接入居者に対して交渉行う場合にはその交渉が難航することも多い上、入居者が家賃を滞納した場合のリスクは非常に大きく、アパート自身の営繕費や固定資産税の支払いなど様々な出費の効率を考えると家賃保証制度は非常に有効なものと考えられるため、風多くのオーナーが興味を持っていると言う実態がありますが、この点に関しても十分に注意をしなければならないポイントがあります。

それは家賃保証が行われる際の金額です。
基本的に家賃保証契約は2ヶ月単位で見直されることになっており、その際に金額に関しても見直すことが定義されている場合が少なくありません。

これは通常の賃貸契約が2年ごとに更新を行うことが多いことに由来しており、周辺の相場や市場環境により設定する家賃の金額が変わることが予測されるため、これに合わせて金額を見直すことが定められています。

アパート経営は非常に手間がかかる投資である

最近では様々な建物を新たに建築しこれを不動産会社などが丸ごと借り上げて家賃保証を行うと言うケースも少なくありません。
この場合には家賃保証があるからと安心して物件を購入し、長期の住宅ローンを契約してしまうことも多いのですが、家賃保証は2年ごとに見直されるため環境の変化によっては十分にローンを支払うことができる金額が確保できないケースも発生することを意識することが重要です。

全保連ではそのリスクをしっかりと説明してくれるばかりでなく、本人の資産状況などを十分に確認した上で既存の不動産を生かして家賃保証を行うサービスも行っているため、これらのサービスを効率的に利用することが重要となります。

アパートの経営は一見効率的に収入を上げることができる方法として非常に注目されていますが、決済には非常に手間がかかる側面もあるため、様々なサービスを効果的に利用することを十分に考慮しながら安定的な経営を行う方法を模索することが重要です。

 

出典:全保連株式会社様 -口座振替代行サービス/コンビニ収納代行サービス-|SMBCファイナンスサービス 代金回収サービスより